公募REITs进入扩容提质阶段

业内人士表示，我国公募REITs市场已进入扩容提质阶段，预计2024下半年，公募REITs一级市场估值将继续矫正，建议关注低估值、基本面稳定项目的配置机会。

6月14日，新疆光伏发电项目华夏特变电工新能源REIT公布发售结果，刷新公募REITs公众发售配售比例新低纪录。公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为121.096亿份，为公众发售初始基金份额数量的448.52倍，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅有0.223%。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为469.731亿元。

资料显示，华夏特变电工新能源REIT首发资产哈密光伏发电项目，装机容量150MW，位于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区，占地396.76万平方米，投资建设手续齐备且权属清晰，项目合规性良好。项目于2016年6月正式并网发电，机组设计使用寿命25年，目前剩余年限约17年。

同日，工银河北高速REIT也宣布公众发售部分提前结束募集。公告显示，工银河北高速REIT募集基金份额共计10亿份，认购价格为5.698元/份，募集资金总额为56.98亿元。据了解，工银河北高速REIT底层资产为荣乌高速河北路段，原始权益人为河北高速公路集团有限公司。

国金证券认为，在经历了2023年部分产权类项目退租以及续租租金不及预期等事件后，当前公募REITs发售环节定价逐步趋于谨慎，多数REITs最终认购价格贴近询价区间下限。

发行驶入“快车道”

我国公募REITs市场已进入扩容提质阶段，今年一季度期间首批消费类公募REITs面市，如今水利基础设施公募REITs第一单正排队入场。6月13日，深圳证券交易所网站显示，银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金已正式获受理。资料显示，该产品发起人、原始权益人之一的绍兴市原水集团有限公司于2019年12月份经绍兴市委、市政府批准成立，为市政府授权市国资委依法履行监管职责的市政府直属国有企业，主要负责绍兴市原水资源的开发利用、建设管理。

整体来看，公募REITs发行驶入“快车道”。今年以来，6单公募REITs成功上市，发行规模合计153亿元，分别是嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速公路REIT，以及四单商业消费类REITs——华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT。与此同时，REITs扩募持续进行中。5月30日，华夏基金华润有巢REIT宣布拟申请扩募并新购入基础设施项目；中航京能光伏REIT则于3月宣布，拟申请扩募并新购入基础设施项目。

兴业研究预计，2024下半年，公募REITs一级市场估值将继续得到矫正，建议关注低估值、基本面稳定的新能源、保租房、生态环保等项目的战略配置机会。

二级市场价格横盘震荡

Wind数据显示，公募REITs二级市场在一季度大幅反弹后进入横盘震荡阶段。中证REITs指数于5月单月回调9.53个点，截至6月14日，该指数6月以来微涨0.15%。

截至6月14日，已上市的36只公募REITs中，有15只产品近一个月二级市场价格实现上涨。其中，中金湖北科投光谷REIT涨幅最大，达6.02%；红土创新深圳安居REIT上涨5.83%，中金厦门安居REIT上涨4.26%；华安张江产业园REIT、建信中关村REIT、华泰江苏交控REIT则跌逾4%。

国金证券分析，2023年以来，公募REITs二级市场价格底部反弹行情主要由政策利好驱动，在贝塔属性的反弹演绎过后，二级市场定价仍将回归至底层资产基本面、市场风险偏好等要素。

展望下半年公募REITs市场发展，兴业研究表示，2024上半年政策端积极发力，推动公募REITs一二级市场稳定发展，核心政策包括明确公募REITs权益工具属性，拓宽投资者范围等。预计2024下半年政策将继续完善公募REITs制度建设，包括加快多领域基础设施项目落地、完善公募REITs管理条例、完善税收政策。