观点直击锦和商管轻资产再探路

观点网 锦和商管的爬坡期还在继续。

9月22日，锦和商管在网络端口召开了2023年半年度业绩说明会，董事长、总经理郁敏珺，独立董事潘敏，副总经理、董事会秘书王立均以线上方式出席会议，并与投资者们聊了聊上半年以来业绩的变化与调整。

对于锦和商管而言，去年营收盈利双双下降所带来的阴霾依旧没有过去，2023年上半年的营收依旧同比减少4.43%，归属于上市公司股东的净利润同比增加35.08%至8546万元，扣除非经常性损益的净亏损则达到-401.9万元，同比减少110.86%。

但于今日的业绩说明会中，管理层们反复回应的并不是业绩问题，而是有关其资产布局的下一步。

锦和再进静安

截止目前，公司在管项目74个，在管面积逾135万平方米，其中上海地区拥有62个项目，北京地区拥有9个项目，在京沪地区的深耕优势和品牌优势有助于公司拓展新项目。作为早些年已经进入城市更新领域的公司，锦和商管主要通过与企业、科研院校等进行合作，对老旧存量物业进行设计、改造、招商、运营。

锦和商管全国项目数量占比

观点新媒体查询了锦和商管过往的合作公司得知，中船重工第七〇四研究所、上海航天科创、上海航天工业集团、上海地产等国企央企为其主要合作对象，涉及重点项目也主要布局在上海--锦和越界航天大厦、上海地产middot;越界祥德里、久事旅游middot;越界平武Space等均为其主要操盘项目。

可以说，锦和商管的主要业务重心基本都倾注在上海这座城市，此前于7月，锦和商管又在静安区域拓展了一宗项目--锦和越界静安Space。值得注意的是，该项目地理位置较为优质，毗邻上海展览中心、静安嘉里中心、上海恒隆广场，静安体育馆及久光百货也均在其周围。租赁资料显示，项目内目前的租金报价为35元/平/天，物业费则为40元/平/月。

而对比锦和商管在静安区的另一宗项目锦和越界陕康里，其约合10元/平/天的租金，以及30元/平/月的物业费，锦和越界静安Space的价格段更高一些，在寸土寸金的静安寺商圈，锦和商管也自然选择了以轻资产方式落地。

实际上，轻资产运营在近年已经成为锦和商管的另一个业务代名词，仅一年之前，这家证券名称从锦和商业正式改为锦和商管的企业，才正式向市场重申了自身的轻资产运营属性，而锦和越界静安Space也顺理成章成为了其下半年的代表项目。

但从锦和商管在上海的布局来看，静安区并不算主场，反而长宁区及徐汇区才是这家企业主要的业务根据地。其中包括约合1万平方米的商业项目锦和越界平武Space，以及总面积近10万平方米的文创类园区锦和越界田林坊。

锦和商管上海项目分布

公司正在根据潜在优质项目的具体情况，逐步扩大在管规模。虽然主心骨从未离开上海，但锦和商管的在管规模想要进一步增长，向外扩张是必经之路。

扩张仍需发力

上海静安的确是近年来商业领域、城市更新领域内的重点区域，锦和商管在继续锚定静安之外，也选择进军了北京这座具有旧改基因的城市。

2023年以来，其已经拓展了北京天宁1号middot;越界锦园，完成增持北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司并承租运营了锦和越界锦荟园锦和越界朝阳里两个项目。

其中，北京越界锦荟园就是位于首都亚奥商圈核心区的小关北里217号的一宗热力厂项目，锦和商管则是在旧址之上改建了一座办公园区。这样的操盘方式可以说是其最为拿手的，正如其2019年在招股书上所写，公司主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理，通过承租运营的经营模式，即以租赁方式取得建筑经营权，然后将该建筑整体进行设计改造为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入。

在上海大本营奠定打法基础，在北京用自身熟悉的操盘方式进行扩张，这家曾经被外界戏称为主板地产二房东第一股的企业的确在上市的几年间完成了在管面积的翻倍。

然而，在管面积翻倍，并不代表锦和商管已经完全站稳脚跟。于今日的说明会中，不时有投资者问及营收及利润的问题、出租率是否回升的问题，尽管锦和商管已在会议中又一次强调了去年年末已提及的爬坡期，但面对营收的下降，其仍需要找到一个增长点，来巩固最基础的企业资金问题。

于报告期内，锦和商管4.98亿元营收实际上较上年同期跌4.43%，其表示，跌幅主要系部分项目出租率情况恢复不及预期所致。随后，其又称，目前在管项目同口径出租率较2023年6月末有2%-3%上升。同时，7月以来租户的退租量和非正常退租量较去年同期收窄50%以上。

如此看来，出租率的确是其营收是否稳固的关键点之一，这一点，亦可以从此前2021年锦和商管营收较2020年有所回升且高于2019年营收的时间段来分析，彼时，上海市写字楼租金报价相较于2020年特殊时期有所上升，市场回暖背后，锦和商业项目的出租率也同比上升了约5%左右，此外，其上海区域的租金收入达到5.67亿元，同比上升超10%，且占总租金收入的85%。

此外，在这一年，锦和商管也开始寻求进一步扩张，全年共完成5笔项目收购并购交易，进入北京城；其旗下所承租运营项目在2021年增加19个，运营管理面积也同比增加15万平方米。

不过，单从2021年的业绩变化来分析当下的锦和商管并不完整，反而可以看出，其盈利方式相较于其他已经开创基金投资、产城融合的企业而言相对单一。因此，锦和商管在未来似乎还需要做出更多商业尝试。