新政后的大湾区楼市：多个城市势头向好，四季度广深或将率先复苏

千呼万唤之下，9月25日，存量房贷利率调整正式落地实施。从每月调降金额来看，少则几十，多则几千，政策实打实地为需求端减负。

就在各方静待政策落地的数天前，9月20日，广州宣布多区放宽购房条件，率先为一线城市限购防线撕开了一道口子，降低地方楼市的准入门槛。

从政策链来看，中央与地方呈现呼应之势，进一步合力提振了楼市需求端的信心。而在本轮楼市政策调整中，广州所处的粤港澳大湾区作为风向标，被推到全国楼市的聚光灯前。

据不完全统计，8月底以来，大湾区内地9城合计出台超过30条房地产市场相关的优化政策。其中，“认房不认贷”作为本轮政策宽松的“王炸”举措，已在大湾区内地9城全面实施。值得一提的是，无论是“认房不认贷”或是“限购松绑”政策，均在广州率先落地。

进入“金九”以来，大湾区楼市已悄然出现波澜。南方财经全媒体记者通过多方获悉，包括深圳、广州、东莞、珠海、佛山等多个湾区城市在内的楼市已出现热度回升的势头，正走出7、8月的谷底，但从客户的来访量上看，市场离真正回暖仍需时间。业内人士认为，在政策端对市场信心的持续提振下，大湾区新房市场有望在四季度正式进入温和回升通道。

大湾区楼市“松绑”背后

事实上，在本轮“存量房贷利率调整”“认房不认贷”“限购松绑”等一系列房地产市场优化政策全面铺开前，大湾区楼市已持续疲软多时。

今年一季度，大湾区楼市曾出现迅猛复苏势头，根据世联行数据显示，今年1-3月，大湾区9城新房成交面积同比上涨30.09%、销售金额同比增加15.42%。

但4月开始，大湾区新房成交量便开始回落，其后一直处于低位徘徊的态势，部分城市成交量甚至出现大幅下跌。克而瑞数据显示，8月，大湾区9城成交总量环比微涨3％。其中，5城的成交量环比下跌，深圳、中山的环比跌幅近31％。房价方面，仅江门的成交均价环比微涨，其他8城都下跌，尤以深圳房价下跌最为明显。

从政策面来看，今年上半年除惠州宣布“住房限售政策由3年缩短至1年”以外，大湾区9城并没有其它大力度的楼市政策出台。业内人士普遍认为，这是大湾区楼市后续的复苏动能不足的重要原因之一。

“今年大湾区楼市之所以迅速出现小阳春，主要是积压需求集中释放，很多项目是去年12月前后储备了不少客户，春节后这波买家集中转化为成交。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就今年而言，大湾区市场的复苏行情基础并不稳固。一方面，此前积压需求得以集中释放之后，需求量将回归到相对平稳的阶段。另一方面，以传统持续性复苏视角来看，一般依靠政策预期带动，随后再传导到新房、二手房市场。

“从短期市场面来看，此前积压需求得以集中释放之后，需求量将回归到相对平稳的阶段。从持续性复苏角度而言，楼市的提振离不开政策预期、价格上涨以及换房需求链条的带动作用。但在一季度，楼市复苏并非主要由政策预期带动，导致三个传导条件并未构建成熟，因此呈现出后劲不足的态势。”严跃进补充。

持续复苏动力不足，背后更深层的原因是大湾区楼市供需关系失衡所致。

克而瑞数据显示，8月大湾区9城商品住宅总供应量环比上涨40％。单城市看，仅东莞和中山的供应量环比下跌，其他7城都上涨，供应量最大的仍是广州，达70.44万平方米。

世联行相关研报指出，从整个大湾区视角来看，目前各城市仍承受下行行情带来的分化压力:广州新房市场普遍“以价换量”，整体基调仍以去库存为主；佛山政策调整已经到底，进入到低价保量的市场调节阶段，以改善个盘行情；深圳则因为供应量井喷及保障房强势入市，导致刚需市场去化承压；东莞刚需盘通过以价换量促进去化，豪宅盘则出现局部热销行情；惠中珠则市场保持低位运行，供需不旺，需要长周期修复。

在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，今年以来大湾区楼市分化程度是近年之最，除了深圳、东莞、广州等核心城市核心板块的明星项目能走出独立行情外，非核心城市非核心板块非优质项目销售都比较困难，而后者才是楼市库存的大头，因此整体呈现出供过于求的现状。

“虽然今年广东有很多产业和人口迁入，但是市场预期不足，如果不做新一轮调整和放松提振信心的话，大湾区房地产行业压力可能会比较大。”黄韬说。

改变正在发生

9月22日，惠州“一口气”提出加大金融信贷支持力度、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度等13条措施，包含了房地产开发交易循环全链条，足见当地松绑楼市动作之迫切。

而这一揽子优化政策背后，折射的是大湾区楼市政策越发趋向放开的趋势。据南方财经全媒体记者不完全统计，8月底以来，大湾区内地9城合计出台超过30条房地产市场相关的优化政策，与今年上半年出台的政策数量大致相当，城市之间的差别只是“松绑”的程度不同。

其中，“认房不认贷”作为本轮政策宽松的“王炸”举措，已在大湾区内地9城全面实施；广州、中山两市在区域限购方面有所放松；深圳、东莞针对港澳居民放松非住宅类的物业限购；广州、珠海、佛山、东莞、惠州、中山等城市则加大公积金支持力度、降低住房交易税费等，进一步调整优化楼市政策。

南方财经全媒体记者从多位房企华南区的营销线负责人打听到，9月以来政策已经显效，包括深圳、广州、东莞、珠海、佛山等多个湾区城市在内的楼市已出现热度回升的势头，正在走出7、8月的谷底。但这波市场热度更多地反映在客户的来访量上，而新房成交去化表现一般，楼市离真正回暖仍需时间。

而从惠州、肇庆、中山、江门等地的反馈情况看，市场有所活跃，但还需要进一步激活。

严跃进认为，大湾区楼市当前阶段与今年一季度出现的小阳春相似，主要为8月底新政前积压需求的释放，这种回温仍不牢固，购房者的信心仍较脆弱。

而广州打响一线城市松绑限购“第一枪”，被市场人士普遍认为是大湾区楼市由冷向暖转换的信号。尽管是否真正回暖，现在还不能下确切结论，可以肯定的是，改变正在发生。

“自2010年执行以来，一线城市限购政策基本‘不动如山’，广州率先松绑，是需要一定勇气的。”严跃进认为，广州只是一次强度较轻的限购政策调整，但在一线城市以及大湾区城市当中均具有很强的示范意义。“房地产是个‘政策市’，深圳的限购政策若能跟随广州进行适时调整优化，可作为风向标带动整个大湾区楼市热度。”

黄韬也认为深圳适时松绑限购政策具有迫切性。“从近期的政策来看，‘认房不认贷’首先利好的是改善客。‘存量房贷利率下调’，目的也是降低名下有房人的压力。但现在深圳太多改善客卡在了卖一买一这个环节，适当松绑限购政策有助于盘活楼市第一波购买力。”

黄韬认为，新的稳楼市政策周期已经开启，广深楼市“宽松”是一个趋势，其余大湾区7城政策方向主要是“刺激”。但他认为，楼市观望情绪可能还会持续一段时间，得到市场普遍的响应，估计要在四季度。

相关机构预测，今年四季度大湾区9城的新房市场将进入温和回升通道。其中，广深或将率先复苏；东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升；中山、惠州部分利好县区回温；江门、肇庆或将持续以价换量去库存。